Пай.УКР - Информационный портал Пай.УКР - Информационный портал

как можно сдать в аренду квартиру посуточно как бизнес, риски, затраты, стоимость, доход и прибыль

как можно сдать в аренду квартиру посуточно как бизнес, риски, затраты, стоимость, доход и прибыль

Сдача квартир в аренду – это реальный бизнес для тех граждан, у которых нет возможности найти стартовые вложения для своего дела. И если вам досталась в наследство от бабушки однокомнатная квартира, а трехкомнатные квартиры в вашем городе популярны лишь среди студентов и иногородних, которые берут их в аренду на долгий срок, то вам выгоднее сдавать бабушкину квартиру посуточно.

Пройдет год, и вы сможете претендовать на право носить почетное в Украине звание рантье – лица, живущего за счёт ренты, то есть доходов, получаемых (в вашем случае) с капитала, размещённого в виде «доходной недвижимости».

Сдавать квартиру в аренду посуточно выгодно – это аксиома. Если бы это было не так, то зачем тогда высший орган законодательной власти нашего восточного соседа пытался протолкнуть в прошлом году так называемый «закон Хованской» о приравнивании посуточной аренды квартир к деятельности хостелов, аналогов отелей, тем самым ставя собственников сдаваемых квартир в положение «вне закона»?

Глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская поясняла: «Посуточная аренда – это гостиничные услуги. Когда речь идет о квартире, то необходимо заключать договор найма, как минимум, на месяц для того, чтобы оплачивать коммунальные услуги. А если человек сдает квартиру посуточно, то он нарушает закон. Вы договор найма не заключите на один день. У вас идет постоянная смена лиц, которые там находятся, то есть нарушается вообще режим жилого дома. Заселение там, естественно, тоже круглосуточно происходит».

В действительности источник головной боли госпожи Хованской заключается в том, что посуточная аренда сильно вытесняет аренду номеров в отелях, которые принадлежат «состоятельным кротам» – тем самым рантье, живущим за счет доходов с недвижимости, о чем было сказано выше. (Кстати, такая картина наблюдается по всему миру, когда физическое лицо снимает квартиру на день или больше у простого владельца жилья). Кроме того, попытки постсоветского государства каким-то образом контролировать источники доходов владельцев квартир практически не увенчались успехом, и единственным способом контроля может стать запрет посуточного найма.

Насколько мы разобрались, «закон Хованской» пока не принят, и вполне возможно, что государственные органы сначала начнут репрессии в отношении владельцев квартир, которые сдают их в аренду на длительные сроки и не платят налоги от своей деятельности.

ПРЕИМУЩЕСТВА СДАЧИ В АРЕНДУ КВАРТИР ПОСУТОЧНО

Сдача квартир в аренду посуточно имеет ряд неоспоримых преимуществ, например:

Конфиденциальность. Квартира – идеальное место для личных и деловых встреч в домашней обстановке. А в гостинице или отельном номере вы все время на виду. Большое количество персонала и гостей отеля абсолютно не подходит для конфиденциальных личных и деловых встреч или закрытых переговоров.

Опять же адюльтер в нашей стране никто не отменял. Или взять, к примеру, «побратимів» с «активістами», которые прибыли в ваш город для участия в мероприятиях. Читатель, конечно же, помнит забавный сюжетец юмористического телешоу «Студии Квартал-95» о том, как галичане, являющиеся главной движущей силой помарано-оранжевой революции, сдали предоставленную им организаторами Майдана арендованную столичную квартиру (вместе с девочками), а сами перебрались жить в метро.

Кухня. Оборудованная всем необходимым кухня в съемной квартире дает возможность готовить любимые блюда в удобное время. В отеле – еда только в ресторане. Заказ еды в номер стоит не дешево, а работа кафе ограничена по времени.

Коммуникации. Снять квартиру на один день не означает лишиться удобств. Наоборот, сегодня квартиры оборудованы бесплатным доступом в Интернет (WiFi), и кабельным ТВ. В гостинице же взимают дополнительную плату за пользование WiFi, или же зона его действия ограничена.

Экономия. Цена на посуточную аренду квартиры ниже, чем стоимость размещения в отеле. И это при практически одинаковом уровне комфорта!

Кстати, о комфорте. В арендованную квартиру можно возвращаться в удобное время, не испытывать дискомфорт от ежедневной уборки, наслаждаться хорошей звукоизоляцией стен и хорошим оснащением.

Наверное, вы обратили внимание на то, что в декларациях многих украинских депутатов, носящих лейбл «народный», указано, что они и члены их семей являются владельцами нескольких квартир. Встречаются случаи, когда количество квартир доходит до десятка и выше. Однако депутатство – оно не вечное. К тому же, говоря словами Шекспировского короля Лира, «отверженным быть лучше, чем блистать и слыть предметом скрытого презренья». А в Украине лучше всего живется тем «отверженным», которые могут себе позволить сдавать все свои нажитые тяжким трудом квартиры в аренду – как длительную, так и посуточно.

БИЗНЕС-ИДЕЯ: КАК ЗАРАБОТАТЬ НА ПОСУТОЧНОЙ АРЕНДЕ КВАРТИР

1. РЕГИСТРАЦИЯ БИЗНЕСА

Поскольку аренда жилья, особенно при посуточной сдаче, является весьма прибыльным делом, лучше официально зарегистрировать свой бизнес. Если вы сдаете всего одну свою квартиру, делать это необязательно. Если у вас несколько квартир – самое время пройти процедуру официальной регистрации.

Но доказать, что вы занимаетесь предпринимательской деятельностью все равно будет сложно. Когда недвижимость находится в собственности, вы можете распоряжаться ею как угодно. Но, зарегистрировав индивидуального предпринимателя, вы можете заключать официальные сделки по договору аренды. Это дает вам некоторые гарантии. Если возникают любые претензии к квартиросъемщикам, их можно решить через суд, имея на руках официальный договор аренды.

2. СУБАРЕНДА

Некоторые владельцы квартир ведут этот бизнес довольно сложным способом – используя возможность субаренды. Проще говоря, оформив на жилую площадь долгосрочную аренду, они сдают ее, например, посуточно, другим арендаторам. Однако здесь есть свои подводные камни.

Договор субаренды не может по сроку превышать основной договор между владельцем и первым арендатором. Первый арендатор несет полную ответственность за снятую недвижимость перед владельцем. То есть за все обязанности платить за коммунальные услуги, бережно относиться к имуществу и прочее, он лично отвечает перед владельцем. И если его вторичные арендаторы подвели, он должен компенсировать все из своего кошелька.

3. СДАЧА ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ

Сегодня многие приобретают квартиру по ипотечному договору. Они еще не являются владельцем квартиры, поэтому не могут распоряжаться нею полностью на свое усмотрение. И по закону банк вправе запретить сдавать ее в аренду. Но на практике банки избегают такого решения. Они заинтересованы, чтобы будущий владелец поскорее рассчитался с ипотечным займом.

4. ОПЛАТА УСЛУГ РИЕЛТОРА

Если вы хотите иметь постоянный доход, не иметь простоев и знать, что у вас есть какие-то гарантии относительно вашей недвижимости, лучше включить в план расходов оплату услуг риелтора. Он поможет вовремя найти нового клиента, возьмет на себя все документальное оформление ваших отношений с арендатором. Надо найти добросовестного специалиста, который работает официально, но сих пор на рынке встречается много мошенников и мерзавцев, которые обесценивают эту профессию.

5. БЛАГОУСТРОЙСТВО КВАРТИРЫ

Даже если вы сдаете квартиру посуточно, она должна иметь приглядный вид. Рынок довольно плотный, все оценки и отзывы распространяются по нему довольно быстро. Поэтому если ваши апартаменты не будут устраивать клиентов, очень быстро риелторы откажутся работать с вами. Они тоже заботятся о своей репутации.

Это вовсе не значит, что ваша квартира должна быть с евроремонтом. Достаточно, чтобы была исправна сантехника, постоянно была горячая вода, имелись холодильник и стиральная машина, а также были хорошо и аккуратно оборудованы спальные места. Если расходы на ремонт небольшие, то ваш бизнес начнет приносить доход уже через полгода.

6. КАК И ГДЕ ИСКАТЬ КЛИЕНТОВ

Сегодня самый продуктивный способ поиска клиентов (постояльцев) – это Интернет. Надо вывесить объявления на бесплатных электронных досках. Затем есть смысл вступить в тематические сообщества по социальным сетям или создать их самостоятельно. Также стоит обратить внимание на различные тематические сайты, где можно размещать свои объявления.

Вне Интернета стоит наладить работу с таксистами, особенно с теми, которые работают возле железнодорожных вокзалов или аэропортов. За комиссионные они могут рекомендовать вашу квартиру приезжим, а потом на вас будет работать ваша репутация.

7. ДОХОДЫ И РАСХОДЫ

Бизнес-план должен включать статью доходов и расходов. Доходная часть формируется исключительно из средств постояльцев. Какие цены устанавливать на аренду жилья, зависит от цены, которая сформировалась на рынке недвижимости в вашем городе или микрорайоне.

РАСХОДЫ:

Ремонт иоборудование квартиры под сдачу в аренду.

Коммунальные платежи. Если вы сдаете квартиру посуточно, то обязаны оплачивать коммунальные платежи. Даже если вашу квартиру снимали на месяц.

Стирка, уборка. Оплата уборщицы или клининговой компании, если у вас сдается несколько квартир. Имея одну квартиру для сдачи в аренду, за ней вполне можно ухаживать самостоятельно. Но если вы сдаете несколько квартир посуточно, то физически не успеете все обойти для уборки.

Арендная плата, если квартира сдается в субаренду.

Налоги, если деятельность официально оформлена.

Когда именно сработает ваш бизнес-план, и вы начнете получать прибыль, зависит от многих факторов:

– района, где находится квартира;

– клиентской политики;

– оплаты услуг риелторов;

– состояния жилья и необходимости вкладываться в его ремонт.

И, конечно, в любом квартирном бизнесе нельзя недооценивать роль рекламы.Квартирные «хостелы» шагают в ногу со временем. Ну, разве можно устоять перед рекламой, размещенной сегодня в Интернете:

«Нужна квартира на сутки? Не знаете, где снять квартиру на один день по выгодной цене? Лучшие предложения в нашей компании!

Изучив предложенные на сайте варианты квартир, можно заранее забронировать понравившееся жилье. Затрудняетесь с выбором? Определиться помогут опытные специалисты компании, а также подробное описание каждой квартиры.

Гибкая ценовая политика, высокое качество предоставляемых услуг, надежность и безопасность – главные принципы работы компании.

Важная информация! В связи со сложившейся ситуацией в стране наша компания переходит на повышенный режим безопасности. После выезда каждого гостя помимо качественной уборки квартиры, мы начали использовать озонатор, который, помимо насыщения воздуха активным кислородом, еще и эффективно уничтожает вирусы различного происхождения, отлично обеззараживает воздух в помещении.

Бронируйте с уверенностью! Весь сентябрь скидки до 40% на все апартаменты!

Внимание! При заезде после 21:00 стоимость любой однокомнатной квартиры составляет X гривен и двухкомнатной Y гривен».

8. ОСНОВНЫЕ РИСКИ БИЗНЕСА

Конечно же, квартирный бизнес имеет и свои подводные камни. Наибольшим риском является сохранность квартиры. Вы всегда рискуете не только сохранностью мебели, техники и всего остального, что находится в квартире, но и целостностью самого жилья. Поэтому рекомендуется брать копии паспортов арендаторов, даже если вы сдаете квартиру на сутки.

Эти риски минимизирует регистрация индивидуального предпринимателя. Еще один вариант – включить в план оформление договора страхования. Но это дополнительные расходы, а также трата времени на улаживание всех необходимых формальностей, если случается страховой случай.

Еще одна сложность – прием и сдача квартиры. Если вы сдаете жилье посуточно и у вас оно не одно, реализовать это крайне сложно. За день надо несколько раз сдать квартиру и принять, проверив, все ли осталось на месте, а также успеть подготовить квартиру к следующим постояльцам. Придется или нанимать дополнительно для этого сотрудника, или сдавать квартиры в долгосрочную аренду.

Сдавая квартиры посуточно, вам потребуется бухгалтер, который будет вести учет и сдавать отчетность.

Риск, который мало кто учитывает – соседи и их отношение к тому, что по дому часто ходят посторонние люди, среди которых могут быть и субъекты с оружием и боеприпасами. Это сильно снижает уровень общей безопасности.

ПОЧЕМУ ДОРОЖАЕТ АРЕНДА КВАРТИР

Фото

В качестве бонуса предлагаем адаптированный (то есть творчески доработанный) вариант статьи «Хозяйский реванш. Почему в Киеве снова начала дорожать аренда квартир», опубликованной сегодня в «СТРАНА.ua».

Цены на аренду жилья в Киеве пошли вразнобой. Одни квартиры дорожают, другие, наоборот, дешевеют. Начало нынешнего осеннего сезона оказалось для столичного рынка съемного жилья не таким «горячим», как в прошлые годы.

Спрос активизировался, но не существенно, и в основном, на самые дешевые квартиры. Ожидалось, что цены продолжат снижаться в продолжение весенним карантинным тенденциям. Якобы, в преддверии отопительного сезона даже самые несговорчивые хозяева дрогнут, ведь найти постояльцев сейчас не так просто, а оплачивать квитанции нужно.

Эти прогнозы оправдались лишь частично, и мечты постояльцев жить «за коммуналку» не сбылись. Правда, подешевела часть элитных квартир. Но, как говорит директор агентства недвижимости Best& Seller Ирина Луханина, самые востребованные квартиры эконом-класса, наоборот, подорожали на 10–15%. «И, если не будет нового тотального карантина, скорее всего, цены и дальше будут двигаться в сторону докарантинных», – говорит мисс Луханина.

По ее словам, больше всего подешевело загородное жилье – дома и дачи. Цены на них на волне карантина били все рекорды, но с началом осени люди возвращаются в городские квартиры, и ценник на многие загородные дома уже снизился до 40%.

КАРАНТИННЫЕ ЦЕНЫ ЗАКОНЧИЛИСЬ

С начала карантина по аренде появилось несколько трендов. Во-первых, квартиросъемщики начали выколачивать из хозяев скидки. Многие арендаторы потеряли работу, и им попросту нечем было платить.

Большая часть собственников пошла на уступки – от 30% скидки до 70%. Самые стойкие и алчные пытались найти новых постояльцев, но в итоге все равно были вынуждены снижать ценник, так как общий уровень арендных ставок по рынку просел, минимум, на 20–30%.

Во-первых, риелторы прогнозировали, что на волне кризиса ценники могут еще больше обвалиться – вплоть до того, что люди смогут договариваться с хозяевами и жить «за коммуналку».

Во-вторых, в предложении на волне начали массово появляться посуточные квартиры, собственники которых еще в начале карантина потеряли своих основных клиентов – иностранцев. Ценники на такое жилье очень привлекательные, а состояние самих квартир – хорошее. Правда, владельцы честно предупреждают: «Как только всё закончится (держите меня семеро!), и к нам снова поедут иностранцы, жильё придется освободить».

Сегодня именно такие квартиры сбивают общий ценник и не дают ему сильно подрасти.

Датой «Ч» на рынке называли сентябрь – традиционный старт осеннего сезона. В этом месяце должна была проясниться ситуация: а что будет дальше? То ли цены еще больше обвалятся, то ли, наоборот, двинутся вверх.

«Большинство хозяев, которые дали постояльцам скидки, зафиксировали их именно до сентября. И договорились пересмотреть или оставить в начале осени, – говорит мисс Луханина. – Есть случаи, когда людям оставляют скидки еще на какое-то время, скажем, если у арендатора проблемы с работой. Но в основном дисконт уже снимают. Хотя все зависит от конкретных договоренностей».

ДЕСЯТЬ ЧЕЛОВЕК НА СУНДУК МЕРТВЕЦА. ЙО-ХО-ХО, И СТУДЕНТЫ В ДЕФИЦИТЕ

По словам риелторов, с середины августа наметилось оживление спроса на съемные квартиры в Киеве. «В августе был просто бум на квартиры – до тысячи долларов с максимальным количеством спальных мест для 8–10 человек. Работодатели массово искали такое жилье для своих сотрудников», – говорит «директорка» Best & Seller.

Кроме того, начали возвращаться в столицу те, кто потерял работу в карантин, а теперь снова хочет попробовать закрепиться в Киеве. При этом спрос со стороны студентов не такой высокий, как в предыдущие годы. Оно и понятно. Во многих вузах в этом году лекции посещают только первокурсники, а остальные студенты занимаются времяпровождением на «дистанционке». Причем, даже первокурсники рискуют в любой момент отправиться на «дистанционку», как это произошло в «кузнице майданных кадров» – Киево-Могилянской академии. Некоторые вузы (к примеру, КПИ) начали учебный год позже – только с 21 сентября. Поэтому студенты не спешат заселяться в съемные квартиры.

Также стало меньше претендентов на элитные квартиры. Понаехавшие в 2019 году иногородние депутаты, носящие бирку «народный», обзавелись собственным жильем, причем наиболее прыткие приобрели по несколько квартир, которые сами сдают в аренду.

Иностранцев, которые проживали в Украине со своими семьями (работники представительств, дипломатических миссий etcetera) стало заметно меньше. Многие еще в начале карантина уехали «nach Hause», а те, кто остался, предпочли освободить городскую квартиру и съехать в частный дом.

Наши соотечественники ищут самые дешевые квартиры – до 6 тысяч гривен. Также в ходу двухкомнатные квартиры – до 10 тысяч. В целом действует правило: чем дешевле, тем лучше.

Ради интересного ценника арендаторы готовы закрывать глаза на отсутствие ремонта, старую мебель и плохую транспортную развязку.

ПОСУТОЧНЫЕ КВАРТИРЫ ПО БРОСОВЫМ ЦЕНАМ И ОБЪЯВЛЕНИЯ-ФЕЙКИ

Предложение съемных квартир в столице продолжает расти.

В основном, за счет посуточного жилья, поскольку даже самые терпеливые хозяева уже отчаялись дождаться, пока вернутся иностранцы, включая туристов – их основные клиенты. А приближение отопительного сезона ставит ребром вопрос коммуналки, ведь придется платить в 1,5–2 раза больше, чем летом. Поэтому многие спешат пристроить свои квартиры, особенно те рантье, у которых их по несколько.

Поэтому на специализированных сайтах появляется все больше квартир «без комиссии». Это значит, что сдаются они не через риелторов (у них комиссия –50% от стоимости), а напрямую от хозяина.

При этом большинство таких квартир – из посуточно сегмента и выгодно выделяются из общей массы: есть современный ремонт, техника, продуманный интерьер. А ценник – ниже, чем на аналогичные варианты из долгосрочной аренды.

К примеру, за 10 тыс. грн сдается «единичка» площадью 36 м² на Теремках. В квартире сделан ремонт, есть гардеробная и встроенная мебель. За 5,3 тыс. грн предлагается однокомнатная квартира на Позняках – с ремонтом и новой бытовой техникой, прямо возле станции метро. Столько же стоит убитая «единичка» на Троещине.

За 5,5 тыс. грн сдается, к примеру, квартира-студио на Сабурова (Днепровский район). Состояние жилое, но ремонт и мебель – еще за царя Панька.

Некоторые квартиры продолжают сдаваться посуточно, но ценник сильно упал, и по такому тарифу их уже выгодно снимать даже помесячно. Скажем, квартиру-студио на Саксаганского с дизайнерским ремонтом, хорошей мебелью и джакузи предлагают по 536 грн в сутки вместо 2-х тысяч, которые были ранее. То есть, за месяц – чуть больше 16 тыс. грн уже с коммуналкой. Аналогичное жилье в сегменте долгосрочной аренды стоит, минимум, 25 тыс. грн в месяц. При этом риэлторы предупреждают: в предложении появилось много фейковых объявлений. «Выставляют красивые картинки с интересными ценами, а потом говорят, что именно эту уже сдали, но есть другие», – отмечает Луханина.

Бум, который наблюдался с начала карантина в пригороде, пошел на спад. А еще недавно, на мутной волне карантина киевляне разбирали дачи и дома как горячие пирожки, что спровоцировало рост цен. Сейчас дачный сезон фактически окончен, и многие возвращаются в городские квартиры.

«Некоторые домовладельцы продлили аренду на сентябрь. Если октябрь будет теплым, то, возможно, люди еще задержатся за городом. Но оставаться на зиму хотят немногие, и это уже сказалось на ценах. Скажем, дома, которые летом стоили 4,4–5 тысяч долларов сейчас предлагаются по 3 тысячи. На большинство домов ценники просядут на 40% в октябре-ноябре», – говорит Ирина Луханина.

При этом практически не падают цены на загородное жилье эконом-класса (к примеру, один этаж или часть старого сельского дома). В Хотове (25 км от столицы) такой вариант предлагается за 4 тыс. грн. За 5 тыс. грн в садовом товариществе «Университет» (по направлению к Буче) сдается небольшой отдельный дом (60 м²). В Барышевке за 7 тыс. грн сдается отдельная дача старой постройки.

Риелторы поясняют, что недорогое жилье под Киевом сейчас очень востребовано. Его ищут те, кто был вынужден съехать со столичных квартир, ставших им не по карману, но не хочет терять работу в Киеве. В ход идут самые разные варианты вплоть до летних кухонь или даже сараев, которые приспосабливают под дешевое жилье.

«Все проходит. И это тоже пройдет».

+2
285
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Копирование материалов разрешается только при указании работающей ссылки на данную статью или сайт пай.укр - Уважайте чужой труд и авторство!